Contrato de Arras vs. Contrato de Compraventa: Diferencias Clave y Pasos a Seguir
Estás a punto de dar uno de los pasos más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Entre la emoción y los nervios, aparece una montaña de papeleo y dos documentos que generan mucha confusión: el contrato de arras y el contrato de compraventa.
Muchos compradores creen que son lo mismo, o que el primero es simplemente un borrador del segundo. ¡Error! Confundirlos puede tener serias consecuencias legales y económicas.
Si te preguntas cuál es la diferencia entre el contrato de arras y el contrato de compraventa, o qué pasos debes seguir para firmar contrato compra con seguridad, has llegado al lugar correcto.
En este post, vamos a desglosar de forma clara:
- Qué es exactamente un contrato de arras (y sus tipos).
- Qué es el contrato (o escritura) de compraventa.
- Sus 5 diferencias fundamentales.
- El orden correcto de los pasos a seguir.
¿Qué es el Contrato de Arras? El Compromiso Inicial
El contrato de arras es un preacuerdo privado entre el comprador y el vendedor. Su objetivo principal es asegurar la operación, es decir, «reservar» la vivienda.
Al firmarlo, el comprador entrega una cantidad de dinero (generalmente entre un 5% y un 10% del precio total) como señal. Este documento sella el compromiso de ambas partes: el vendedor se compromete a vender la propiedad al precio pactado y el comprador se compromete a comprarla.
Lo más importante del contrato de arras es que establece penalizaciones si una de las partes se echa atrás. Aquí es crucial entender qué tipo de arras estás firmando:
- Arras Penitenciales (las más comunes): Son las únicas que permiten a las partes desistir del contrato libremente.
- Si el comprador se arrepiente, pierde la señal entregada.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de la señal al comprador.
- Arras Confirmatorias: Funcionan como un anticipo del precio total. No permiten a las partes «arrepentirse». Si una incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por daños.
- Arras Penales: Fijan una cantidad como penalización en caso de incumplimiento, pero no permiten desligarse del contrato. El incumplidor paga la penalización y, además, puede ser obligado a completar la venta.
Punto Clave: El contrato de arras no te convierte en propietario. Solo te da derecho a comprar (y al vendedor la obligación de vender) en las condiciones pactadas.
¿Qué es el Contrato de Compraventa? La Transmisión de la Propiedad
El contrato de compraventa es el documento definitivo. Es el acto que formaliza la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador.
Aunque puede existir un «contrato privado de compraventa», en la práctica, cuando hablamos del contrato de compraventa de una vivienda, nos referimos a la Escritura Pública de Compraventa, que es la que se firma ante notario.
Este es el momento en el que:
- El comprador paga el resto del precio de la vivienda.
- El vendedor entrega las llaves.
- El notario da fe pública del acto.
- El comprador se convierte legalmente en el nuevo propietario.
Esta escritura pública es el único documento que permite inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad, ofreciéndote la máxima seguridad jurídica.
Punto Clave: La firma del contrato de compraventa (la escritura) es el momento en que, legalmente, la propiedad pasa a ser tuya.
La Gran Pregunta: Diferencia Contrato Arras y Compraventa
Para que no quede ninguna duda, aquí tienes la diferencia entre el contrato de arras y el contrato de compraventa de forma esquemática:
| Característica | Contrato de Arras | Contrato de Compraventa (Escritura) |
|---|---|---|
| Finalidad | Reservar la vivienda y asegurar la operación. | Transmitir la propiedad. |
| Momento | Es un preacuerdo, se firma al inicio. | Es el acto final, cierra la operación. |
| Efecto Legal | Crea un compromiso (con penalización). | Te convierte en propietario. |
| Pago | Se entrega una señal (ej. 10% del precio). | Se paga el resto del precio (ej. 90%). |
| Firma | Documento privado (entre partes). | Documento público (ante notario). |
| Registro | No se inscribe en el Registro de la Propiedad. | Sí, es el título que permite la inscripción. |
| Desistimiento | Sí (si son arras penitenciales), pagando la penalización. | No. La venta está consumada. |
Los Pasos Lógicos: ¿Cuál Firmo Primero?
Ahora que entiendes la diferencia, el orden de los pasos es muy sencillo e intuitivo. El proceso habitual para firmar contrato compra es el siguiente:
Paso 1: Negociación y Acuerdo Verbal Comprador y vendedor negocian y llegan a un acuerdo sobre el precio y las condiciones principales.
Paso 2: Firma del Contrato de Arras Se plasma ese acuerdo por escrito en un contrato de arras. El comprador entrega la señal. Es fundamental que en este contrato se fije un plazo máximo para firmar la compraventa (ej. 60 o 90 días).
Paso 3: Búsqueda de Financiación (El ínterin) Durante el plazo fijado en las arras, el comprador realiza los trámites para obtener la hipoteca (si la necesita).
Consejo Pro: Incluye siempre una cláusula en las arras que te libere de la penalización si no consigues la financiación, siempre que puedas demostrar que has hecho las gestiones activamente.
Paso 4: Firma del Contrato de Compraventa (La Escritura) Es el gran día. Ambas partes (comprador, vendedor y representantes de los bancos, si hay hipotecas) acuden a la notaría. Se lee la escritura, se comprueba que todo esté correcto (cargas, pagos, etc.), se entrega el dinero restante y se firman las escrituras. El comprador sale de la notaría con las llaves y la copia simple.
Paso 5: Inscripción en el Registro Tras la firma, la gestoría de la notaría se encargará de pagar los impuestos correspondientes e inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, consolidando tu derecho como nuevo propietario.
Conclusión: No Firmes Nada con Dudas
Como has visto, el contrato de arras es la reserva y el contrato de compraventa es la meta. El primero te asegura el derecho a comprar y el segundo te convierte en dueño.
Ambos son documentos legales complejos. Entender qué estás firmando, especialmente el tipo de arras y las penalizaciones, es vital para evitar sorpresas costosas.
¿Estás en pleno proceso de compraventa y tienes dudas sobre tu contrato de arras? ¿Quieres asegurarte de que todo está en orden antes de firmar contrato compra definitivo? No te la juegues. Contacta con nosotros y te ofreceremos el asesoramiento que necesitas.
