Cancelación registral de hipotecas
Aunque el préstamo hipotecario se haya pagado por completo, la hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que se firme la escritura de cancelación y se inscriba. Este trámite lo debe realizar el banco a petición del interesado y, aunque está exento de impuestos, es necesario para eliminar la carga sobre el inmueble.
CALCULADORA DE CANCELACIÓN REGISTRAL DE HIPOTECAS
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Pasos para la cancelación de una hipoteca:
Cancelación de hipoteca
El Proceso de Cancelación de Hipoteca Paso a Paso
Para eliminar esa carga registral necesitas seguir un proceso que involucra al banco, al notario y al registrador.
Paso 1: Solicitar el «Certificado de Deuda Cero» al Banco
Lo primero es contactar con tu entidad bancaria y solicitar el «Certificado de Deuda Cero» (o Certificado de Saldo Cero).
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¿Es obligatorio? Sí, el banco está obligado por ley a emitir este documento de forma totalmente gratuita. No dejes que te cobren comisiones por ello.
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¿Qué es? Es un documento oficial del banco que acredita que el préstamo con el que se garantizó la finca está completamente saldado.
Paso 2: La Escritura de Cancelación ante Notario (El Acto Clave)
Con ese certificado, debes acudir a una notaría para firmar la escritura pública de cancelación de hipoteca. Aquí surgen dos puntos clave:
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¿Quién elige al notario? Tú, el propietario de la vivienda, tienes el derecho exclusivo de elegir al notario que prefieras. El banco no puede imponerte el suyo.
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¿Quién tiene que firmar? ¡Atención! El único que debe firmar esta escritura es un representante (apoderado) del banco. El banco es quien renuncia a la garantía, por lo que es él quien debe consentir.
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¿Tengo que ir yo, el propietario? No es obligatorio que el propietario acuda a esta firma, aunque sí es muy recomendable para recoger la copia de la escritura y gestionar los siguientes pasos. La labor del notario será identificar al apoderado del banco, verificar su capacidad para actuar y autorizar la escritura donde el banco declara saldada la deuda y consiente la cancelación.
Paso 3: Liquidar el Impuesto (Aunque esté Exento)
Este paso genera confusión. La cancelación de hipoteca está exenta de impuestos. Concretamente, está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Sin embargo, estar exento no significa que no haya que hacer el trámite. Hay que presentar el Modelo 600 de liquidación del impuesto ante la oficina liquidadora de tu Comunidad Autónoma. El resultado será «cero a pagar», pero es un paso obligatorio para poder inscribirlo en el Registro.
Paso 4: La Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con la copia de la escritura notarial y el justificante del impuesto (Modelo 600), el último paso es acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita tu vivienda.
Entregarás la documentación y, tras un plazo de calificación, el Registrador procederá a inscribir la cancelación. En la práctica, esto significa que «borrará» la carga de la hipoteca de la ficha registral de tu casa.
¡Ahora sí! Tu propiedad estará legal y oficialmente libre de esa carga.
¿Y si no la Cancelo? ¿Es Obligatorio?
Nadie te va a multar por no cancelar la hipoteca registralmente. Pero si no lo haces, te encontrarás con problemas serios en el futuro:
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Si quieres vender la casa: El comprador (y su banco) verá la carga en el Registro y te exigirá cancelarla para poder comprar. Esto retrasará y complicará la venta.
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Si quieres pedir otra hipoteca: Si necesitas dinero para una reforma y quieres rehipotecar la casa, ningún banco te dará un nuevo préstamo mientras la hipoteca anterior siga figurando.
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Si es una herencia: Simplemente, estarás pasando el problema (y los costes) a tus herederos.
El Coste: ¿Cuánto Vale Liberar mi Casa?
Como mencionamos, el trámite está exento de impuestos. Los únicos costes que deberás asumir son:
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Honorarios del Notario: Regulados por el arancel oficial. Al ser un «acto sin cuantía», es uno de los documentos notariales más económicos.
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Honorarios del Registrador: También regulados por su arancel.
¡Ojo con las gestorías bancarias! Los bancos suelen ofrecerse a realizar todo el trámite por ti, pero a menudo cobran comisiones de gestoría muy elevadas (cientos de euros) por un trámite que puedes gestionar tú mismo o con una gestoría de tu confianza por mucho menos.
En resumen: Pagar la hipoteca te da la libertad financiera. Firmar la cancelación ante notario y registrarla te da la libertad legal y la plena propiedad de tu inmueble.
