Cambio de Nombre de una Vivienda: Trámites, Costes e Impuestos
El cambio de titularidad de una vivienda, ya sea por compraventa, herencia o donación, es un proceso legal que requiere la intervención de un Notario para formalizar la transmisión y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Poner el inmueble a su nombre es un paso crucial que le otorga la plena seguridad y protección jurídica sobre su derecho de propiedad.
A continuación, le detallamos los pasos esenciales, la documentación requerida y los costes asociados a esta gestión, dependiendo de la vía por la que se adquiera la propiedad.
🔑 Tres Fases Clave del Cambio de Titularidad
Independientemente del origen de la transmisión (compra, herencia o donación), el proceso sigue siempre estas tres etapas fundamentales:
1. Otorgamiento de la Escritura Pública (Notaría)
El acto principal de la transmisión se formaliza ante Notario. La firma de la escritura pública (compraventa, aceptación de herencia o donación) es imprescindible para que el cambio de nombre tenga plena validez legal.
Documentación Común Requerida (a aportar al Notario):
- Documento Nacional de Identidad (DNI) de los intervinientes (comprador/vendedor, donante/donatario, herederos).
- Escritura anterior de la vivienda (título de adquisición).
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Referencia Catastral y último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Certificado de estar al corriente de pagos con la Comunidad de Propietarios.
2. Liquidación de Impuestos
Una vez firmada la escritura, el siguiente paso ineludible es la liquidación de los impuestos correspondientes en la Hacienda Autonómica y Municipal.
- El plazo para la liquidación es de 30 días hábiles en el caso de compraventas y donaciones, y de seis meses (prorrogables) para las herencias.
- El tipo de impuesto varía según la causa de la transmisión (ver apartado de Costes).
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad es el trámite que proporciona la máxima protección jurídica a su titularidad sobre la vivienda. Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable, pues asegura su derecho frente a terceros. El Notario, habitualmente, se encarga de realizar el envío telemático de la escritura al Registro.
🔎 Trámites Específicos según la Vía de Adquisición
El proceso se diferencia principalmente por la documentación previa y los impuestos a liquidar:
Trámites Específicos según la Vía de Adquisición
| Causa del Cambio de Nombre | Impuesto Principal (a cargo del adquirente) | Documentación Específica Previa |
|---|---|---|
| Compraventa | **ITP** (2ª mano) o **IVA + AJD** (obra nueva). | Título de la vivienda, Nota Simple, Contrato de arras (si existe). |
| Herencia | **Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)**. | Certificado de Defunción, Certificado de Últimas Voluntades, Testamento o Declaración de Herederos. |
| Donación | **Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)** (modalidad Donaciones). | Título de la vivienda, valoración del inmueble, justificación de origen de fondos. |
💸 Costes e Impuestos Estimados
El coste total del cambio de nombre se compone de los honorarios notariales, los aranceles registrales y, sobre todo, los impuestos.
1. Impuestos (El Mayor Gasto)
Los impuestos son la partida más cuantiosa y varían según la Comunidad Autónoma y la naturaleza de la transmisión:
Costes e Impuestos Estimados
| Concepto de Gasto | Tipo o Arancel | Rango Estimado | Quién lo Paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Impuesto (Variable por C.A.) | **6% al 10%** del valor de la vivienda. | Comprador (en 2ª mano) |
| Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) | Impuesto (Muy Variable por C.A. y parentesco) | Depende del valor y deducciones autonómicas. | Heredero / Donatario |
| Gastos Notariales (Escritura) | Arancel Notarial (RD 1426/1989) | Aprox. **0,2% al 0,5%** del valor (600€ - 1.000€). | Generalmente el Comprador/Heredero |
| Gastos Registrales (Inscripción) | Arancel Registral | Aprox. **0,1% al 0,25%** del valor (400€ - 650€). | Comprador/Heredero |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Impuesto Municipal | Calculado sobre el incremento de valor del suelo. | Vendedor (en compraventa) / Heredero (en sucesión) |
2. Gastos Notariales
Los honorarios del Notario están fijados por el arancel (Real Decreto 1426/1989), y dependen directamente del valor del inmueble, aunque pueden incrementarse por la complejidad o extensión.
- Estimación General: Suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del valor escriturado. Para una vivienda media, los costes pueden situarse entre 600 € y 1.000 € (más IVA).
3. Gastos Registrales
Los aranceles del Registrador de la Propiedad también están regulados y se calculan en base a una escala por tramos sobre el valor de la vivienda.
- Estimación General: Los gastos registrales suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la propiedad, situándose generalmente entre 400 € y 650 €. El coste nunca puede ser superior a 2.181,67 €.
Nota Importante: Una vez realizado el cambio de nombre, no olvide actualizar la titularidad en el Catastro (plazo de 2 meses) y en los suministros (agua, luz, gas) de la vivienda.
Si necesita formalizar una compraventa, aceptar una herencia o realizar cualquier otro trámite que implique un cambio de titularidad inmobiliaria, la elección de un profesional de confianza es esencial.
Localice a su Notario más cercano para asesorarse y formalizar el cambio de nombre de su vivienda:
